古家付き土地を購入するときのメリットとデメリット
2019年12月24日
2024年06月14日
注文住宅を建てるのに、必ず必要になってくるものが土地です。
どんな土地が将来的にも安心でき、費用を抑えられるのか。家づくりを進めるうえで非常に重要な要素になってきます。
一般的に販売されている土地には、キレイに造成された分譲地や、草や木が生えたままの土地、古い建物が残ったままの土地など、様々なタイプがあります。
今回は、古い建物が残ったまま売買される「古屋付き土地」についてご紹介致します。
CONTENTS
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古家付き土地購入のメリットやデメリット
★メリット★
・お得なケースがある
新築のために土地を探している人にとって古家は不要なもの。
購入後には解体することが分かっているので、売主は解体費用の分を見込んだ安値で売却するのが一般です。
周辺の土地相場と比較すると安い場合が多いので、お得感はあるかと思います。
・新築時のイメージがしやすい
取り壊す前に、「部屋からの眺望」「日当たりの良さ」「風の入り具合」など、周辺の様子をチェックすることができます。
もちろん古家と新築の建物は同じ間取りではありませんが、住んだ時の具体的なイメージが掴みやすいです。
★デメリット★
・解体するのに時間が必要
更地で購入すれば、基本的に新築工事にすぐに取り掛かることが可能。
でも、古家付きの場合は、建物の解体からスタートになります。
解体業者探し、解体工事契約、業者との打ち合わせ、解体工事…と、工事完了までの期間は長いもの。
古家の大きさや周辺の状況。天候によっても工事にかかる期間は変わりますが、早ければ2週間程度、長ければ1か月以上かかる場合も…。
・別途費用がかかる可能性がある？
「解体だけでOK」であれば、想定内の費用で済みますが、中には思わぬ費用が発生するケースもあります。
草木や、石が置かれている庭であったり、道路からの目隠し的にブロック塀があれば、それらを撤去しなければなりません。
建物の中に残置物が残っていると処分費用も別途かかりますが、基本的にはそういったことも含めて業者さんは見積もりを出してくれるはずですので、
そこまで大きな追加費用が掛かるケースは多くないかと思います。 -
古家付きの土地を購入する際の注意点
■地域によって建て替えできないことがある
都市計画法によって、土地はエリアごとに様々な制限がかけられています。
住宅やビル、商店などが立ち並ぶような「市街化区域」に対し、市街化を抑えようと定められている「市街化調整区域」があります。
自治体によって詳細は異なりますが、市街化調整区域は基本的に再建築ができないエリアになっています。
仲介している不動産会社に確認するだけでなく、自治体に問い合わせるなど、購入前にはしっかりとした確認が重要です。
■住宅ローンは組むときに手間がかかる？
古家付きの住宅を購入し解体、後からマイホームを新築するケースでは、「土地を購入する資金」「建物を購入する資金」と分割して融資を受けなければなりません。
そのため、古家付きの土地を買う時点で「マイホーム計画があります」と具体的な計画を提出しなければ、土地の資金として先行融資してもらえない可能性もあります。
※これは通常の更地に新築する場合も同じで、土地と建物をまとめて融資を受けられるのは建売住宅や中古住宅の場合です。
また、建物を解体した後には、抵当権の抹消登記をしなければなりません。
抵当権の設定や抹消登記などには費用がかかることを頭に入れておきましょう。
■建物の滅失登記
古家を解体した後には、建物がなくなったという滅失登記が必要になります。
これを忘れてしまうと、新築するときにトラブルになる恐れもあるので注意が必要です。 -
まとめ
「古家付き土地」は比較的に相場よりも価格が安くなることが多いようです。
例えば、「古家付き土地」と言うのは現時点で誰も住んでいない住宅が多く、相続などで親族から受け継ぐことがあります。
受け継いだオーナーが既に自宅を所有している場合、
「相続したものの自分は住む予定はない、なのに固定資産税などがかかってしまうので早めに手放したい」
と言うオーナーの意向があるケースでは、「相場より安くなる交渉がしやすい」と言った事もありえます。
そして、周辺環境が良いなどの魅力的な「古家付き土地」も多いです。
条件にぴったり合えば、マイホームの敷地として候補に挙げたくなりますよね。
古家がついているという特殊な事情により、解体工事などで若干手間がかかることもあるかとは思います。
後から「難しい」「面倒」と思わない為にも、「まずは土地だけ購入しよう」と急がず、事前に基礎知識として覚えておきつつ、慎重にマイホーム計画を進めていくことをお勧めします。 -
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